FAQ - Häufig gestellte Fragen & Antworten
Allgemeine Fragen zur Abrechnung
Wie setzt sich meine Betriebskostenabrechnung zusammen?
Bei Wohnungen, für die das Mietrechtsgesetz zur Gänze (Altbau, geförderter Neubau) und für welche das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gilt, (Genossenschaftswohnungen) ist gesetzlich genau geregelt, was Betriebskosten sind und wie sie abgerechnet werden.
Mieter:innen dürfen nur folgende Kosten weiterverrechnet werden:- Wassergebühren,
- Kosten der regelmäßigen Rauchfangkehrung,
Kanalgebühren, - Kosten der Schädlingsbekämpfung und Müllabfuhr,
- Kosten der allgemeinen Hausbeleuchtung,
- Kosten für die Aufwendungen der Hausbetreuung (Reinigung),
- Kosten der Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Wasserschäden sowie die
- Kosten der gesetzlichen Haftpflichtversicherung,
- Kosten für die Verwaltung des Hauses,
- Kosten für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen (z.B. Waschküche, Aufzug, gemeinsame Heizanlage).
Warum muss ich eine Nachzahlung leisten?
Ergibt sich aus der Abrechnung ein Guthaben oder ein Fehlbetrag, so hat eine allfällige Nachzahlung bzw. Rückzahlung am zweitfolgenden Mietzinstermin nach der Abrechnungslegung zu erfolgen.
Kommt es zu einem Mieter:inwechsel, können ausziehende Mieter:innen zu einem späteren Zeitpunkt nicht mit einer Betriebskostennachzahlung konfrontiert werden. Die Nachzahlungspflicht trifft die Nachmieter:innen, die zum übernächsten Zinstermin nach Legung der Betriebskostenabrechnung Mieter:innen sind, es sei denn, es wurde vertraglich etwas anderes vereinbart.
Wo steht, ob ich ein Guthaben oder eine Nachzahlung habe?
Bei uns finden Sie das Guthaben oder die Höhe der Nachzahlung immer auf Seite 2 der Abrechnung.
Warum bekomme ich dieses Jahr weniger Guthaben als letztes Jahr?
Die Höhe einer eventuellen Gutschrift ergibt sich aus der Gegenüberstellung von Vorschreibung und Höhe der Ausgaben. Naturgemäß kann dieser Betrag schwanken.
Warum sind die Betriebskosten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen?
Die Preise für Energie, Wasser und Dienstleistungen werden jedes Jahr höher. Auch Löhne und gesetzliche Vorgaben steigen. Deshalb werden die Betriebskosten angepasst.
Wie wird mein Anteil an den Kosten berechnet?
Der Betriebskostenanteil wird nach dem sogenannten Betriebskostenschlüssel errechnet. Dieser wird als „Schlüssel“ angegeben. Er errechnet sich aus dem Verhältnis der Nutzfläche (Größe) der jeweiligen Wohnung oder des Geschäftslokales zur Gesamtnutzfläche des Hauses.
Unter Gesamtnutzfläche des Hauses versteht man alle vermieteten oder vermietbaren Mietgegenstände. Für leerstehende, aber vermietbare Wohnungen oder Lokale werden die Betriebskosten von der Vermieterin / dem Vermieter bezahlt.
Es gibt auch folgende andere Verteilungsschlüssel:
- In Form einer schriftlichen Vereinbarung zwischen der / dem VermieterIn und allen MieterInnen sowie Wohnungseigentümern des Hauses kann eine andere Aufteilung einzelner oder aller Positionen vereinbart werden.
- Verbrauchsabhängige Aufteilung: Es braucht dazu die schriftliche Zustimmung von mindestens zwei Drittel der MieterInnen; der Verbrauch muss messbar sein; die Kosten der Verbrauchsermittlung müssen wirtschaftlich vernünftig sein.
Nach welchem Schlüssel werden die Kosten verteilt (Nutzfläche, Personen, Verbrauch)?
Siehe Punkt 5
Fragen zu einzelnen Kostenpositionen
Wie werden die Heizkosten genau aufgeteilt?
Trennung der Kosten
- Wenn das Haus Heizung und Warmwasser liefert, werden die Kosten erst einmal aufgeteilt in Heizkosten und Warmwasserkosten.
- Primär nach Verbrauchsmessung.
- Wenn keine Messung möglich: nach technisch üblichen Verfahren.
- Wenn das auch nicht geht: entweder nach Vereinbarung oder 60 % Heizung / 40 % Warmwasser.
Aufteilung in verbrauchsunabhängig und verbrauchsabhängig
- Jeder Kostenanteil wird dann aufgeteilt:
- Verbrauchsabhängig: mindestens 55 %, höchstens 85 % der Energiekosten
- Verbrauchsunabhängig: Rest der Kosten, z. nach Wohnfläche
- Keine Vereinbarung: Standard ist 70 % verbrauchsbasiert / 30 % unabhängig.
Warum sind die Heizkosten so hoch?
Die Höhe der Heizkosten richten sich nach dem individuellen Verbrauch, den Kosten und natürlich auch nach der Dauer der erforderlichen Heizperiode.
Warum steigen die Kosten für Müll, Wasser oder Strom im Allgemeinbereich?
All diese Kosten sind einerseits verbrauchsabhängig und andererseits legen die Energielieferanten und Gemeinden die Kosten fest. Auch hier ist man von Löhnen, gesetzlichen Wertanpassungen und von anderen Faktoren betroffen.
Warum werden Reinigungskosten verrechnet?
Wenn Ihr Wohnhaus von einer Reinigungsfirma betreut wird (Stiegenhausreinigung), sind die Kosten hierfür über die Betriebskosten zu bezahlen. Die Beauftragung einer regelmäßigen Unterhaltsreinigung obliegt der Hausverwaltung und ist hierfür keine Zustimmung der Mieter oder Wohnungseigentümer erforderlich.
Warum werden die Kosten für die Grünflächenpflege auf alle Wohnungen aufgeteilt?
Wenn es sich um eine allgemeinzugängliche Fläche handelt, sind die Kosten über die Betriebskosten abzurechnen, da die Nutzung jedem Bewohner frei möglich ist.
Warum muss ich für den Lift bezahlen, obwohl ich im Erdgeschoss wohne?
Wenn es keinen gesonderten Verteilungsschlüssel oder Nutzungseinschränkungen (etwa durch Schlüssel) gibt, zahlen alle Einheiten einer Liegenschaft an den Kosten für die Allgemeineinrichtungen.
Was ist in der Position „Außenanlagen“ inkludiert?
Hier finden Sie die Kosten für die Betreuung der Grünflächen und auch die Kosten für den Winterdienst an den Allgemeinflächen.
Fragen zu Belegen und Kontrolle
Kann ich die Rechnungen und Belege einsehen?
Selbstverständlich. Hierfür vereinbaren Sie bitte einen individuellen Termin mit dem zuständigen Hausverwaltungs-Team.
Wo kann ich die Belege prüfen (Belegeinsicht)?
Bei uns im Büro. – Hierfür ist jedoch eine Terminvereinbarung mit dem zuständigen Verwaltungsteam erforderlich.
Fragen zu Vorauszahlungen
Warum werden meine monatlichen Betriebskosten erhöht?
Wir erhöhen die monatlichen Betriebskosten, weil die tatsächlichen Kosten für Strom, Wasser, Heizung, Müll usw. in der Regel jedes Jahr steigen und wir sicherstellen müssen, dass die monatlichen Zahlungen die Ausgaben decken.
Wie werden die monatlichen Vorschreibungen berechnet?
In der Regel orientieren wir uns an den Gesamtkosten des Vorjahres und addieren dann einen gewissen Prozentsatz für die zu erwartenden Kostensteigerungen hinzu. Diesen Betrag dividieren wir dann durch die Wohnfläche und durch 12 Monate; anschließend multiplizieren wir diese Summe dann mit der Wohnfläche jeder Wohnung. – Daraus ergibt sich die jeweilige Vorauszahlung.
Kann meine Vorauszahlung wieder gesenkt werden?
Sollte in den Vorjahren immer wieder ein hohes Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung errechnen, wird man die Akontozahlungen anpassen und etwas herabsetzen. – Im Normalfall ist das aber eher nicht der Fall, da wir so realistisch wie möglich vorkalkulieren.
Typische Zusatzfragen von Mietern
Welche Kosten dürfen als Betriebskosten verrechnet werden?
Betriebskosten sind laufende Kosten für:
- Wasser
- Grundsteuer
- Müll/Entfernung von Unrat
- Stromkosten Allgemeinbereiche
- Reinigung
- Gründienst
- Winterdienst
- Rauchfangkehrer
- Schädlingsbekämpfung
- Kosten für den Betrieb und Wartung für Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen
- Gebäudeversicherung
- Verwaltungskosten
Diese Aufzählung ist nicht abschließend zu sehen. Die Regelung über die verrechenbaren Kosten finden Sie im österreichischen Mietrechtsgesetz.
Warum werden Reparaturen nicht über die Betriebskosten abgerechnet?
Weil es sich um Reparatur- oder Instandhaltungskosten handelt. Diese sind über den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag oder über die Rücklage abzurechnen. Es handelt sich nicht um laufende und wiederkehrende Kosten.
Warum zahle ich Betriebskosten, obwohl ich wenig verbrauche?
Bei einem Großteil der Kosten handelt es sich um Fixkosten und nicht um verbrauchsabhängige Kosten, die sich auch an der Größe einer Liegenschaft (inkl. technischer Ausstattung etc.) orientieren und nicht am Verbrauch eines einzelnen Bewohners. Einsparungspotenziale gibt es in der Praxis eher nur bei den Kosten für die Müllentsorgung oder beim Wasserverbrauch für Allgemeinbereiche.